荣枯线！粉盘中签率一过50%，板块内的二手房东或许就要“快跑”了
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
前几天，有一个同行发出呼吁：越来越多粉盘热度在下降，杭州需要二次救市。
粉盘中签率上升，最典型的例子是运河新城。刚结束加推的一个盘，整体中签率升至43%，比一个月前多了13%。
去年，板块内的万科河语光年，中签率一度低至3.1%，触发5年限售，动辄三四千人摇一两百套的盛况犹在眼前。如今不过半年，中签率涨了十几倍。
不少人觉得“二次救市”的论调太过大惊小怪。
“是不是被非正常的行情宠坏了，回归正常的销售态势，反倒觉得不习惯了？”有人发问。
毕竟，还是平均两个人抢不到一套房；毕竟，还是开盘当天就能售罄；毕竟，这次推出房源巨量，还赶上了大分流。
但我觉得那位同行的担忧有一定道理。
02
需要担忧的，当然不是中签率43%的盘好不好卖，而是接下来若中签率继续上升，整个板块将会发生什么巨变？
这其中，有一条隐秘的中签率“荣枯线”。
我们知道，杭州楼市能持续火爆6年，最关键的一环，就是始终能对二手接盘侠形成“逼单”效应。
逻辑是这样闭环的：以新房限价吸引大量打新者，中签率变低，确保一部分自住者买不到新房；大量自住者只能涌向二手市场，将二手房价推高；一二手倒挂进一步扩大，吸引更多打新者涌入，中签率更低……
只要中签率始终保持在低位，行情就始终能保持正向循环，持续增强。
但是，一旦中签率高于某个数值，比如50%，行情可能突然就加速掉头，进入负向循环。
首先选房时，就开始有很多投资客放弃，于是大部分自住者都能买到新房；因为需要买二手房的人少了，二手房价下降；一二手倒挂缩小，投资客大量退场，中签率继续走高……
接下来的局面，就是板块行情骤冷，投资客悉数消失，流摇开始大面积出现。
所以中签率是30%还是60%，不仅意味着开盘当天选到几号能卖完，更决定着整个板块的兴衰。
当然，要出现我说的行情负向循环，除个盘中签率外，还需结合板块一年内新房、宅地的潜在供应量，以及次新房交付的套数。
当3个指标一起共振时，才会形成“完美绝杀”。
03
一个最典型的例子，是临安（非院墅市场）。
2020年之前，临安楼市大量流摇。但那时候，临安没有新限价后的次新房交付；老的星汇城等入手成本才五六千，赚钱出货并无压力 。
但当年5月，青山湖的檀樾府开盘，意外开启摇号（中签率74.48%）。这之后，多个新盘开盘“摇起来了”。
其中既有高层住宅，也有桃李春风洋房，数量多达20余次，中签率最低一次仅14.77%。这股摇号高潮，一直持续到2021年6月，就连E类人才也纷纷冲入其中。
中签率屡创新低，二手房价便跟着水涨船高。
去年市场最火时，宝龙旭辉城89㎡二手房，总价250多万成交，折合单价超2万8；天阳蔚蓝，优质楼层二手房价也要卖2万8；即便是房龄更老的星汇花园，毛坯单价也鲜有低于2万4。
但从去年7月底起，随着全国大行情的趋冷，临安中签率开始回升。
“荣枯”转换始于去年10月，华发荟天府加推，中签率冲上62.62%。无房人才不再现身，投资客成批退潮。
偏偏这时候，临安还有天量新房新地供应在路上。
据不完全统计，2021年下半年，临安已开盘还未上市房源、已出让土地下半年可能上市房源，加一块供应量超1.7万套。在杭州十区中，仅次于萧山区。
2022年首批集中供地，临安又贡献了4宗；6月底的第二次集中土拍，临安城区还有2宗待出让。
与此同时，临安还迎来了史上最大次新房交付潮。
2022年，临安城区（不含中西部乡镇板块），预计将有25盘，近2.4万套住宅房源交付。相比2021年的1.8万套，又将多出7100套，增幅达39%。
触发行情负向反馈的3大指标全部爆表，那么等待临安的只能是“三振出局”。
如今，临安多数项目不得不靠分销等形式，变相降价卖房。锦南新城的一些次新房，挂牌已低于新房，投资客割肉难出货 。
惟一保住临安颜面的，是刚登记完的桃李望湖，100套房子，112户报名，总算又“摇起来了”。
04
有人会说，难道不应该先是行情向下了，中签率才上升的吗？你是不是颠倒了因果？
这话没有错，但我们强调的是，中签率超过50%的荣枯线后，行情突然“加速”地向下急坠。而导致中签率下降的，又常有偶然因素。
比如运河新城，近期中签率就受到多个因素影响。
首先，地铁四期规划中的14号线被砍，地铁预期暂时落空。其次，大盘持续加推，又赶上了6月开盘潮的大分流。中签率持续走高也不算意外。
中签率开始上升，大量次新房又陆续进入交付期，运河新城接下来要承受双重压力。
自2018年底至今，运河新城共出让了7宗涉宅用地（不含金昌路以北），两年内可进入二手市场的房源多达5000多套（不含限售5年房源）。除大运桥西府已交付，融创“双子星”即将交付外，余下4盘仍在建设中。
一河之隔的勾庄，世茂璀璨澜宸已交付，德信大家运河云庄即将交付，也对运河新城形成合围之势。
好在，第3个指标——板块潜在新房供应量并不大。
运河新城目前仅剩一个盘在售，大约1000套房源。2022年首批集中供地、二批集中供地，运河新城也无新地上新。未来即便有新地，房子上市起码也得等到明年。
但坏消息是，限价31200元/㎡的勾庄、限价29500元/㎡的运河新城北，新房同样也会吸走大量运河新城的潜在二手接盘侠。
勾庄今年可是有4000套新房要上市啊！
如果运河新城下次加推，中签率在43%基础上再提升，对想短期内套现的二手房东而言，现在就是你卖房的最好时候。
因为接下来，能被你“逼单”的接盘侠太少了。他们大多能买到加推的新房，或隔壁勾庄的新房，还有天量次新房可以挑挑拣拣。挂高一时爽，站岗等三年。
05
还有一个近期中签率陡升的粉盘板块，是萧山市北。
就在前两天，市北第一个限价提至39500元/㎡的新盘首开，一共622套房源，吸引1170户登记，中签率53.16%。
超50%的中签率已许久未在市北出现。此前，从沁桂轩到潮听映月，中签率最高一次不过22%。潮听映月4月首开时，连人才都拼到6个月社保。
短短一两个月，中签率巨变。据悉，当天选到1200多号才选完。基本上想市北自住的，都能满足心愿。
同样，市北此次中签率上升，也是因推盘量大、撞上开盘潮，外加限价上涨2000元/㎡，与大行情其实并无必然联系，但它一下将市北潜在的二手接盘侠吃干抹尽。
那么，它是否会引起行情的连锁反应？
坏消息是，市北预计今年一共有8个盘、共5200套房源交付，且大多是炒房客的重仓。
好消息是，市北今年仅剩200多套新房可售，2022年首批集中供地、二批集中供地也无新地推出，一年内不再有新盘上市。
所以，市北接下来的行情要好于运河新城。
虽然6月这次开盘消耗了大量二手接盘侠，但新生的韭菜，在新房市场还是买不到房，只能继续转向二手市场。
当然，市北天量投资房抛盘的场面，也会很惨烈。但二手房东的内卷，总好过同时还要与新房竞争。新房的限价摆在那儿，二手房永远卖不过它。
06
以上种种分析，不涉及板块基本价值判断，只与短期供需变化有关。
同样，本文所有的买入卖出建议，只针对一年内需要套现的二手房东。这些板块的价值投资者仍可长持，新房仍可放心大胆购入。
新房的价值要兑现，至少是两三年后，那时候的供需关系与城市界面，又是另一番世界了。
运河新城也好、市北也罢，依然潜力无限。
临安短时阵痛怕是免不了。可放到时间的长河里，谁又能说一定不能“翻身农奴把歌唱”。
至于杭州需不需要“二次救市”，我不想有立场。空军希望顺势崩盘，多军希望挽狂澜于既倒，并没有惟一正确的答案。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 滨江兴耀湖悦岚湾 | 21300 | 板块：大江东 房源：135套 户型：82-135㎡ 登记方式：首套验资40万，二套70万，全款100万 登记日期：6.25-6.27 |
| 锦上悦华里 | 18000 | 板块：萧山衙前 房源：70套 户型：89-115㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：6.25-6.27 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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